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5月25日,北京产权交易所发布消息,挂牌转让海南三亚国宾馆有限责任公司100%股权及相关债权,转让底价为16.49亿元,信息披露日期为5月25日至6月19日。该消息发布后,马上引起了业内的高度关注。在知情业者看来,此举意味着老牌高端度假酒店——三亚悦榕庄的产权要被北京首都旅游集团有限责任公司(以下简称“首旅集团”)转让了。

那么,在这笔产权转让的交易中,海南三亚国宾馆有限责任公司、三亚悦榕庄和首旅集团究竟是何关系?天眼查信息显示,目前,海南三亚国宾馆有限责任公司的股权分别由首旅集团旗下的3家控股企业持有,其中华龙旅游实业发展有限公司持有51%股权、北京首旅置业集团有限公司持有39%股权、海南首旅投资控股有限公司持有10%股权。这一信息与北京产权交易所所披露的内容一致。而且,首旅集团也是此次产权转让行为的批准单位。此外,“标的企业(海南三亚国宾馆有限责任公司)委托悦榕酒店管理(天津)有限公司对标的企业核心资产进行管理,并签署了《酒店管理协议:中国海南三亚悦榕度假酒店》,相关协议置于北交所备查。”也在北京产权交易所所披露的内容中。综合以上信息,可以理解为,首旅集团间接持有海南三亚国宾馆的股权,而海南三亚国宾馆有限责任公司为三亚悦榕庄的产权方。

这则产权转让消息之所以会引发业界的高度关注,跟已经在三亚立足近12年的三亚悦榕庄在度假酒店领域的口碑和影响力有很大的关系。三亚悦榕庄不仅是中国首家全泳池别墅度假村,也是很多人钟爱的热带花园式度假酒店。记者曾在此前的采访中了解到,尽管近年来三亚的度假酒店如“雨后春笋”,但这家“老”酒店的复客率仍能达到35%以上,曾有客人在这里一住就是159天,也有客人在这里度过了银婚纪念日,他们的孩子几年后又回来举办了婚礼。于是,很多业者都在疑惑为何要把这样的酒店的产权转让出去?

同时,北京产权交易所的一组数据也引起了业者的注意。该标的企业的转让挂牌价格中包含约14.61亿元的债权,这笔债权中约有14.48亿元是借款本金,1316.69万元为截至去年5月31日前产生的利息。此外,该标的企业2019年营业收入为3984.55万元,净利润亏损达9101.83万元。截至今年4月30日,该标的企业本年度营业收入为833.26万元,净利润为-1879.82万元。

一位了解三亚悦榕庄的业内人士曾向媒体透露,这家酒店本身经营并不亏损,亏损的只是其连带的物业板块。对此,有酒店收益管理方面专家在接受本报记者采访时分析道,这可能跟业主当时投资该物业时所投入的资金比例有关系。由于投资负债所带来的利息,让酒店产生的利润在支付这笔款项后,出现入不敷出的现象。

公开资料显示,三亚悦榕庄于2006年开始动工,总投资额达到7.5亿元。根据携程网上的信息显示,这家酒店共有49间客房(独栋别墅),在携程网上的售价是每间客房2655元至14388元不等。于是,有业者做了以下计算:2019年,该酒店的营业收入为3984.55万元,排除包含餐饮和康养在内的其他收入,假设该酒店客房收入占营业收入的70%,出租率按三亚酒店平均入住率水平70%来设定,那么这家酒店去年的平均房价约为2228元。“这个平均房价,应该是略高于国内的高端酒店平均水平的。但是,坪效低、物业土地利用率不高等问题也可能是导致该酒店2019年净利润亏损的原因之一。”该位业者说。

在华美顾问集团首席知识官赵焕焱看来,在此时转让该酒店产权,可以帮助投资者止损。

当然,因为该标的企业挂牌转让的批准时间为2019年12月30日。所以与之前有业者提出的这是因受新冠肺炎疫情影响所导致的转让行为的观点并不相符。此前,本报记者从三亚悦榕庄方面了解到,悦榕庄作为酒店管理方仍在协议合作期内,三亚悦榕庄亦不会受到此次产权转让交易的影响,所有的经营业务仍在正常运行中。而且他们也正在针对酒店目前的市场情况进行产品和服务的创新,进一步提升客人的体验。

事实上,从投资周期来看,“退出”是投资者必然要经历的最后一环。因此,投资者希望在合适的时间因某种原因将项目产权进行合法合规转让,并不是一件“错事”。不论是为了赢利还是为了止损,都能让投资项目顺利走完整个生命周期。那么,对于如今的市场状况下准备“入场”酒店行业的投资者来说,要注意哪些问题呢?

四川大学旅游学院教授李原提醒道,酒店实质上是一个高投入但回报慢的行业,也是一个专业性极强的行业。然而长期以来,很多投资者误以为酒店是一个高投入高回报的行业。于是,酒店行业也成为社会资本聚集的热点行业,甚至出现了脱离市场需求的高速发展现象。在这种情况下,所投资的资产如果抗风险能力不高,必然会出现被抛售现象。此外,投资者不要脱离在地实际需求,盲目投入大量资金追求酒店的设计建筑上的美轮美奂或想要实现“多功能、全市场”的定位,这样必然导致酒店投入与收益出现不平衡,一定要用专业的方式,对市场进行清晰的调研、分析与把握,做好市场前期定位决策,以此来保证酒店的可持续发展。欧洲有很多酒店都是“百年老店”,由此也可以看出,这个行业的投资无法实现短平快的效益回报,因而酒店投资者在入门时需谨慎。

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